Um assunto que está muito em pauta entre os educadores financeiros é a questão do que vale mais a pena alugar ou financiar. Enquanto a sociedade em geral, segue a ideia que é melhor financiar um imóvel, existem cálculos que mostram o contrário. Mas quando esses cálculos fazem sentido?

E para outros bens como carro? O que vale mais a pena? Alugar ou financiar?

Alugar ou financiar? A resposta não é o que você pensa, ou é?...

Eu já te adianto que a resposta é depende!

Mas aqui, vou te passar toda a ideia dessa pergunta e quais são as coisas que você tem que levar em conta na hora de decidir isso. Neste artigo vou me concentrar em relação ao imóvel, mas também vou falar sobre outros bens (como carro).

Então, vamos lá?

Guia Definitivo da Renda Fixa

Como assim, “alugar ou financiar”?

Para muitas pessoas, essa dúvida pode parecer absurda afinal uma das respostas é óbvia (para elas). Afinal a sociedade tem aquela velha citação:

Alugando você está pagando algo que nunca será seu. Financiando um dia será!

Essa frase é sim verdadeira, não há dúvidas. Mas ela trás uma análise rasa. Então, vamos nos aprofundar um pouco.

Quando você financia algo, você está sim alugando! Nesse caso, você está alugando o dinheiro do banco. O banco te emprestou o dinheiro para comprar o bem, e ao longo do financiamento você deve devolver esse dinheiro ai banco, acrescido de juros.

A ideia aqui da dúvida entre financiar ou alugar é a seguinte:

  • O aluguel de um imóvel tem um valor mensal menor do que a parcela do financiamento deste mesmo imóvel
  • Então você pode guardar a diferença do valor do aluguel e do financiamento
  • Com esse valor sendo mensalmente aplicado em uma aplicação segura, em um tempo inferior ao financiamento, você conseguirá comprar o imóvel à vista

Acho que com um exemplo fica mais fácil certo? Vou usar esse exemplo em todo o artigo.

Exemplo prático

Vamos supor que você quer comprar uma casa no valor de R$ 200 mil.

O aluguel em geral gira em torno de 0,3% a 0,5% do valor do imóvel. Então vamos fazer uma média no valor de 0,4%. Este imóvel então teria um aluguel de R$ 800.

Atualmente (outubro de 2020), a Caixa Econômica Federal está com taxas prefixadas de financiamento entre 6,25% a 8%. Vamos pegar a média também e calcular o financiamento de 360 meses com uma taxa de 7,125%. Então teremos que a primeira parcela será no valor de R$ 1.364,14.

Alugar ou financiar? A resposta não é o que você pensa, ou é?...

Lembrando que no caso do financiamento, você precisará ter um valor para dar de entrada. Esse valor, em geral, é de 20% do valor do imóvel. Então, nesse caso, foram financiados R$ 160.000 (já que os R$ 40.000 restantes foram pagos de entrada).

Então, como você pagaria R$ 1.364,14 no financiamento a ideia aqui é que você alugue o imóvel por R$ 800 e o valor restante (de R$ 564,14) seja investido em uma aplicação segura.

Nesse caso, você deveria escolher uma aplicação da renda fixa com baixa liquidez. Dessa forma, você garantiria uma taxa de juros mais interessante na aplicação.

Agora, vamos fazer contas e ver se isso faz sentido ou não?

Alugar ou financiar: o que a calculadora diz?

Bem, o primeiro ponto (e o mais importante) é o financeiro então quem vai decidir é a calculadora. Mas antes precisamos decidir os critérios:

  • Valerá mais a pena alugar se antes dos 360 meses do financiamento, formos capazes de comprar o imóvel à vista, fruto das aplicações mensais que realizamos com a diferença do financiamento e aluguel
  • Valerá mais a pena financiar se não formos capazes de comprar o imóvel à vista antes dos 360 meses de financiamento através das aplicações mensais que realizamos com a diferença do financiamento e aluguel

Então para fazer esses cálculos vou usar o simulador do Passos da Fortuna, lembrando que esse simulador está disponível aqui e é completamente gratuito. Você pode usar para simular na hora quanto vai ganhar pelos seus investimentos no futuro.

Mas, voltando ao nosso problema. Nossa situação é a seguinte:

  • Temos R$ 40.000 guardados que poderiam ser usados de entrada no imóvel
  • A diferença do financiamento e do aluguel é de R$ 564,14
  • Nosso financiamento tem o prazo de 360 meses (30 anos)

Então, vamos aplicar em um investimento de renda fixa de longo prazo. Teremos a aplicação inicial de R$ 40.000 e aportes mensais de R$ 564,14. Para esse exemplo, vou usar um CDB que pague 150% do CDI.

Alugar ou financiar: o que a calculadora diz?

Essa é uma aplicação fictícia com uma taxa extremamente atraente, tão atraente que talvez seja muito difícil achar. Mas para o nosso exercício acho que é um bom valor.

No momento que estou escrevendo este artigo, a taxa SELIC está em 2% e o CDI em 1,9%. Logo, 150% do CDI é 2,85%.

Primeiras simulações

Na primeira simulação, vamos ver quanto teremos ao final de 20 anos de aplicação.

Simulação de um CDB de 150% do CDI durante 20 anos

Então, ao final do 7.200 dias teremos R$ 240.212,45. Mais do que suficiente para comprar o imóvel por R$ 200 mil.

E em 15 anos?

Simulação de um CDB de 150% do CDI durante 15 anos

Neste caso, depois dos 5.400 dias teremos R$ 180.286,30. Que não é suficiente para comprar o imóvel por R$ 200 mil.

Por fim, se investirmos durante 6.030 dias (16 anos e 9 meses), teremos R$ 200.390,31.

Simulação de um CDB de 150% do CDI durante 16 anos e 9 meses

Então, em 16 anos e 9 meses teríamos juntado o dinheiro suficiente para comprar a casa à vista. Logo, o aluguel vale mais a pena do que o financiamento!

Mas será que nossos cálculos estão certos?

Dois erros neste cálculo

Na verdade não é o cálculo em si que está errado, mas a situação onde estamos aplicando este cálculo.

Existe algo chamado inflação. Basicamente, a inflação é o processo onde o dinheiro perde valor e os produtos e bens ficam mais caros. Isso acontece tanto para produtos do supermercado, por exemplo, como para (advinha…) os imóveis!

Então, depois de 16 anos juntando dinheiro para comprar o imóvel, ele não está custando mais R$ 200 mil. Está custando mais do que isso, mas quanto mais?

Bem, para isso não existe regra, depende da inflação no período. Para esse exemplo, vamos usar o índice Fipezap para calcular a variação do valor do imóvel.

Nos últimos 12 meses, o valor dos imóveis em São Paulo teve alta de 2,23%. Então, ao longo desses 16 anos, o imóvel passou a valer 42,3% a mais chegando a R$ 284.632,03. Então, nossos 16 anos investindo não seriam suficiente para comprar o imóvel.

E nos 20 anos? Que já vimos que teríamos R$ 240.212,45.

Nesse caso, a inflação seria de 55,44%. Então, o imóvel valeria R$ 310.883,17. Não chegamos nem perto…

Em 16 anos temos a diferença de R$ 84.242. Em 20 anos a diferença diminuiu para R$ 70.671.

E se tentarmos em 30 anos?

Simulação de um CDB de 150% do CDI durante 30 anos

Nesse caso, teríamos R$ 386.136,06. E a inflação deste período seria de 93,7%, então o imóvel valeria R$ 387.597,37. A diferença caiu para R$ 1.461, apesar de quase conseguirmos, ainda não é suficiente.

É… E ainda esquecemos de outro ponto…

Como funciona o financiamento

O financiamento que usei nesse exemplo usa o sistema SAC. SAC quer dizer Sistema de Amortização Constante. Isso quer dizer que a cada mês o valor do financiamento vai diminuir um pouco. Então a primeira parcela do financiamento é a mais cara.

Neste exemplo, a primeira parcela é R$ 1.364,14, a segunda parcela é de R$ 1.361,58, a terceira parcela é de R$ 1.359,03 e assim por diante… A última parcela será de R$ 447,00. Uma diferença grande…

Entendeu o problema aqui?

A cada mês você irá poupar menos dinheiro, já que a diferença irá cair mês a mês:

  • Primeiro mês: R$ 1.364,14 – R$ 800 = R$ 564,14
  • Segundo mês: R$ 1.361,58 – R$ 800 = R$ 561,58
  • Terceiro mês: R$ 1.359,03 – R$ 800 = R$ 559,03

E sabe o que vai acontecer? No 222º mês, o valor do financiamento passará a ser R$ 799,55. Ou seja, a partir de agora, o aluguel vai ser mais caro do que o financiamento.

Então fizemos o cálculo errado até agora… Vamos refazê-lo.

Nova simulação

Para descobrirmos se vale mais a pena alugar ou financiar, vamos precisar fazer o cálculo de maneira diferente.

Simulador de investimentos

O nosso financiamento de R$ 160.000 em 360 meses tem taxa de 7,125%. Ao final deste período, teremos pago R$ 326.004,65.

Como o aluguel é mais barato que o financiamento até o 221º mês, só temos até esse mês para juntar o dinheiro necessário para comprar o imóvel à vista.

Então, simulando essa nova situação, onde mês a mês a diferença vai diminuindo e considerando a entrada de R$ 40.000 como valor inicial da aplicação no 221º mês teríamos o valor bruto de R$ 155.997,76.

Esse valor está abaixo do preço inicial do imóvel que era R$ 200.000 antes de aplicar o inflação do período.

Nesse caso, não será possível comprar o imóvel à vista.

Assim, o financiamento é mais vantajoso.

E sabe do que mais? Ainda não consideramos outro ponto: o aumento do aluguel. Anualmente, o valor do aluguel pode aumentar para corrigir a inflação no período.

Usando o Fipezap, a inflação do aluguel nos últimos 12 meses em São Paulo foi de 7,93%. Então, para o nosso exemplo, a cada 12 meses o aluguel deveria aumentar 7,93%.

Assim, no 61º mês o aluguel estaria no valor de R$ 1.264,57 e o financiamento no valor de R$ 1.210,86.

Simulando novamente neste novo cenário no 60º mês teríamos juntado um saldo bruto de R$ 67.062,00 . Nem perto do suficiente para comprar o imóvel à vista.

Então, nunca vale a pena alugar?

Não, nunca é muito forte. Neste exemplo, não vale a pena.

E agora, alugar ou financiar?

De novo, a resposta é depende!

Eu te expliquei tudo isso para te mostrar quantas variáveis existem nesta decisão. Para citar algumas:

  • Taxa SELIC
  • Inflação do período
  • Valor do imóvel
  • Taxa do investimento
  • Taxa do financiamento
  • Valor do aluguel
  • Contrato do aluguel

Isso porque podem existir outras variáveis. Afinal, você pode alugar um imóvel mais barato para juntar mais dinheiro. Ou talvez, você pode conseguir um contrato de aluguel onde não existe reajuste anual e assim por diante.

Alugar ou financiar: o que a calculadora diz?

Outra coisa que você deve levar em consideração é que as taxas podem mudar ao longo do tempo. São 30 anos de financiamento, nesse período provavelmente a taxa SELIC vai mudar, a inflação vai flutuar e assim por diante.

A decisão vai além do financeiro

Apesar do financeiro ser a parte que mais pesa nessa decisão, ela não deve ser a única a ser considerada. Vou citar algumas coisas que você deve considerar e decidir se é algo que pesa para você ou não.

É importante destacar que sempre existem vantagens e desvantagens, o importante é você conhecê-las, não ser pego de surpresa e decidir com consciência.

O aluguel tem algumas vantagens, quando comparamos a comprar o imóvel. O primeiro ponto, é que você tem uma grande facilidade para se mudar.

Se de repente você mudou de emprego, conseguiu uma oportunidade interessante e quer se mudar, o processo é fácil. Você deve informar o proprietário que vai se mudar e em poucas semanas poderá parar de pagar o aluguel.

Geralmente os contratos de aluguel têm um período mínimo de aviso prévio, algo em torno de 30 dias. Então, você pode avisar hoje e em 30 dias não precisa mais pagar o aluguel (claro, se você já tiver desocupado o imóvel). Reforçando: isso varia de contrato para contrato.

Mas isso tem um porém: vale para o outro lado também. Então se o proprietário precisar o imóvel, ele te avisa e no período definido em contrato você precisa desocupar a casa. Isso sem contar com o trabalho de buscar uma nova casa, fazer a mudança, etc…

A casa não é sua

Quando você aluga, a casa não é sua. Isso tem suas vantagens e desvantagens.

Os contratos de aluguel preveem que todas as benfeitorias feitas no imóvel, que não puderem ser retiradas, devem ser mantidas. Então, se você pintou a parede ou fez alguma mudança que não pode ser retirada, irá perder o que fez.

Já pensou em fazer uma benfeitoria e uns dias depois o proprietário pedir a casa de volta? Pode ser uma coincidência muito grande, mas pode acontecer.

Alugar ou financiar? A resposta não é o que você pensa, ou é?...

Isso pode te limitar, afinal dificilmente um imóvel estará 100% ao seu gosto. Provavelmente você irá querer mudar algo. Mas porquê você faria isso se um dia vai ter que devolver a casa?

Agora, você pode também conversar com o proprietário e dividir com ele os custos das benfeitorias que você quer fazer. Ou ele pode até pagar por elas. Isso geralmente não está previsto em contato, mas não custa conversar com ele…

Agora, no aluguel, todas as manutenções são de responsabilidade do proprietário. Então, se acontecer alguma infiltração ou acidente que não seja culpa do locatário, quem tem que pagar é o proprietário.

O que pesa para você eu não sei, mas leve isso em consideração também na hora de fazer a decisão. Não use só o financeiro para balizar sua decisão.

E outros bens?

Apesar dessa discussão ser mais intensa para os imóveis, ela pode ser ampliada para outros bens como carros. Mas, nesse caso, ela tem algumas características diferentes.

Um imóvel é um ativo, ou seja, ele se valoriza conforme o tempo passa. Em contrapartida um carro é um passivo, ele se desvaloriza conforme o tempo passa.

Mas ainda assim, é algo que podemos fazer os cálculos: o que vale mais a pena? Comprar um carro ou alugá-lo? Então vamos usar um exemplo para fazer os cálculos.

Exemplo

Em julho de 2020, o carro mais vendido no Brasil foi o Chevrolet Onix, então vamos usá-lo para esses cálculos.

Segundo o site da montadora, o carro custa a partir de R$ 58.590. E o aluguel deste mesmo carro na cotação mais em conta que encontrei é de R$ 92,43 por dia.

Então, em um cálculo rápido conseguiríamos comprar o carro com 634 diárias do aluguel do veículo. Dessa forma, em menos de 2 anos de aluguel conseguiríamos comprar o carro.

É verdade que a compra do carro tem custos extras, como o de manutenção. Mas, no caso do Onix, as manutenções são a cada 10 mil quilômetros sendo que as três primeiras são no valor de R$ 300, R$ 600 e R$ 500 respectivamente.

Logo, somando três manutenções no valor do carro teríamos o valor total de R$ 59.990. Ou seja, 16 diárias a mais já pagam esse novo valor, totalizando 650 diárias.

É claro, que podem existir custos extras com problemas no veículo. Mas como o carro é novo, esses problemas não deveriam acontecer. E, se acontecerem, a garantia deverá cobrir. Porém, num carro alugado, os custos são da locadora, então seria uma preocupação para quem aluga.

Além disso, existem outros custos com o seguro. O mais básico da locadora que fiz a cotação é de R$ 9 ao dia, que no ano daria R$ 3.285. Em uma simulação no Youse, cheguei ao valor de seguro de R$ 1.049,91; quase um terço do valor do seguro da locadora.

Alugar ou financiar carro

Outro custo importante é o IPVA, que em São Paulo é no valor de 4% do valor do veículo. No caso, o imposto seria de R$ 2.343,60 no ano. Esse custo é da locadora no caso do aluguel. Além disso, existe o DPVAT que tem o custo de R$ 5,23.

Novamente, em 26 diárias conseguiríamos pagar os impostos. Totalizando 676 diárias.

Bem, então os cálculos nos mostraram que não vale a pena alugar, já que em menos de 2 anos conseguíamos comprar o carro. Até agora considerei que temos o valor para comprar o carro à vista, mas…

E se financiar

Nesse nosso exemplo, temos a diária de R$ 92,43; então em um mês teríamos o custo de R$ 2.772,90. Então:

  • Para o financiamento valer a pena, deve custar menos do que R$ 2.772,90
  • Para o financiamento não valer a pena, deve custar mais do que R$ 2.772,90

Em um financiamento de 18,58% ao ano, durante 48 meses, com o pagamento de uma entrada no valor de 10% do veículo teríamos as parcelas de R$ 1.701,82. Mais de mil reais mais barato do que o valor do aluguel.

Esses mil reais mensais, são mais do que suficientes para pagar seguro, manutenção, documentos, impostos, etc…

Então nunca vale a pena alugar?

Não é isso que estou dizendo… Existem casos sim que pode valer a pena alugar. Se você conseguir uma boa taxa no aluguel, se o contrato de aluguel te favorecer, se o momento for desfavorável aos imóveis, se o juros estiver alto,…

Afinal, você percebeu que nos primeiros passos da simulação em apenas 13 anos já seria possível comprar a casa. Então, se você tiver as variáveis certas no momento certo, o aluguel pode ser sim uma boa opção.

Minha intenção aqui é te apresentar todos os cálculos (ou quase todos) que você deve levar em consideração na hora da decisão e não ser pego de surpresa.

Conclusão

Então, se você está na dúvida se deve alugar ou financiar faça o seguinte:

  • Pesquise o valor do financiamento para os imóveis que você tem interesse
  • Pesquise o valor do aluguel desses imóveis
  • Estude o momento da nossa economia e pesquise quais as expectativas dos especialistas para o futuro
  • Faça os cálculos e decida o que é melhor para você.

Lembre-se, essa decisão é muito sensível e depende de variáveis que não tem como você prever hoje (taxas futuras). No fim, é necessária uma análise muito cuidadosa da sua parte e você precisa entender que talvez as coisas não vão sair da maneira que você quer e você precisa estar confortável com isso.

E claro, para decidir se você quer financiar ou alugar é necessário que você tenha o valor da entrada disponível já que é uma condição obrigatória para dar entrada no financiamento.

O que achou da ideia de alugar ao invés de financiar? Faltou algo que você também analisaria para fazer essa decisão? O que você escolheria?

Coloca aí nos comentários. E até a próxima!

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